关于城市新建住宅小区开发管理若干问题的建议

2011-12-31 00:00:00 来源：中国民主促进会沧州市委员会 浏览：19080次

关于城市新建住宅小区开发管理若干问题的建议

沧州代表团   高九成代表

近年来，随着全省城市三年大变样工作的深入开展，我省各市城市面貌发生了翻天覆地的变化。在城市旧房拆迁、改造、新建过程中，一大批新建住宅小区拔地而起，城市居民的住房条件有了很大改善和提高。然而，这些新建住宅小区在开发、管理和收费中存在的问题，令许多业主不满，这方面的纠纷和矛盾不断增多，有的地方甚至引发群体事件，严重影响了当地的治安秩序和社会的和谐稳定。

主要问题如下：

1、相关合同条款不完善严重损害了业主利益。突出表现是开发商在与购房者签定制式《购房合同》时，条款中没有对住宅中原本属于业主的土地所有权进行说明，给了开发商高价销售住宅地下车库或车位的机会，严重损害了业主的合法权益。

2、开发商设置购房陷阱，为日后纠纷埋下隐患。开发商在与购房者签定《购房合同》时，故意隐瞒或模糊与业主利益息息相关的条款内容，没有对车库车位的租赁买卖使用、物业收费的起收时间、可视对讲系统和热计量表收费、装修押金及装修期间电梯货运费等进行约定，而当交房时开发商又以收取这些费用为由，将其中的一些项目和不合理的收费强加到业主头上，即使业主完全履行了《购房合同》规定的全部条款，业主也拿不到新房钥匙，有的业主为了拿到钥匙不得不报警。

3、开发商违约交房。不按合同约定的交房标准交房，致使业主不能按照约定的时间入住，如房屋外的道路硬化、绿化没有达到合同约定的使用要求和条件，这种违约的情况比较突出，且无人管理。

4、捆绑收费、搭车收费现象严重，管理缺失。投入使用的新建小区，有的物业管理不到位，业主拒交物业费，物业公司就把物业管理费捆绑到取暖费一起收，造成不交齐物业管理费就不能领取供暖用户交费卡，不能按时取暖，引发群体事件。人们经常见到《入住通知书》里，房地产开发公司单方面在《购房合同》之外巧立名目强行收费、乱收费，如要求业主另行交纳楼宇可视对讲系统室内分机费、热计量表费；交房时，业主没有装修却被要求交纳装修押金、电梯货运费、装修垃圾清运费。

5、公共收费项目和标准不透明。开发公司或临时物业公司（大多是开发商自己兼任）替有关单位征收的公共维修基金、天然气开户费、热计量表费等费用，开发商没有或不向业主出示书面收费许可，高于成本价随意收费，甚至拒绝提供带有正式收费单位财务专用章的收据，使广大业主更加怀疑这些收费项目和价格标准的合理性。

6、房产证发证迟缓，业主苦苦等待。一些地方新建小区早已投入使用，但业主们的房证却迟迟拿不到手，短的几个月，长的过一年。是有关部门办事拖拉，还是开发商有意拖延，人民群众多有怨言。

城市新建住宅小区开发建设和使用过程中存在的这些问题，已经引起广大人民群众的强烈不满，有关部门应该引起高度重视。为此，我建议：

一、尽快完善配套法规。根据《合同法》和《物业管理条例》，进一步完善和细化我省商品住宅制式《购房合同》的具体条款，明确住宅楼下土地所有权属，责令开发商按照略高于成本价的价格，将车库或车位出售或租赁给有需要的业主，严禁开发商弄虚作假。

二、尽快制定全省统一的新建住宅收费范围、项目和收费标准。明确把天然气开户费、公共维修基金两项费用统一计入购房价，不得在房价之外另行收取，防止开发商超标准乱收费。房价之外的其他收费，必须出具物价部门的书面收费许可；楼宇可视对讲系统、物业管理费、电梯使用费等的收取时间，应规定在业主委员会（而非临时业主委员会）成立当月或次月开始收取。

三、加强管理，提高部门办事效率。对于开发商和物业公司乱收费、搭车收费、捆绑收费及其他违法违规行为，物价部门要切实负起责任，严格管理。住建部门要提高办事效率，在办理房屋产权证过程中，对程序合法、手续齐全的开发商和业主，要缩短办理周期，及时发放产权证。

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